우선변제권과 최우선변제권

 우선변제권이란 

  상가임대차법상 우선변제권은 특정 채무자의 전재산 또는 특정재산으로 부터 다른 채권자보다 우선하여 채권의 변제를 받을 수 있는 권리를 말한다.  상가임대차법 제5조 제2항 임차인의 우선변제권이란 대항요건과 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 임차인이 민사집행법에 의한 경매 또는 공매 시 채권자 보다 우선해서 받을 수 있는 권리이다.

   

  우선변제권 요건

    1.확정일자 부여 (임대차계약서에 확정일자를 받는다, 사업자등록을 내면 된다) 

    2.대항력과 확정일자 유지

     배당요구 종기인 경락기일까지 유지해야 함, 이전글에서 이야기드린 것처럼 대항력은 실제 영업을 하고 계셔야 발생함

    3.배당요구 행사 요구 

      대항력과 확정일자를 갖추어 우선변제권이 있는 상가임차인이 영업을 하고 있는 상가가 경매가 진행될 때 임차인은           배당요구종기일까지 배당요구를 해야 받을 수 있다. (경매 중인지를 인지하고 직접 신청해야 됨) 

   4.확정일자 증명

     경매법원에 제출 (관할세무서장에게 확정일자 부여되었음 확인받아 확인서 제출)

   5. 환산보증금 초과 상가임차인

     지역별 환산 보증금을 초과하는 임차인은 확정일자를 부여받을 수 없다. 

  

    확정일자 신청법

    신규시- 임대차계약서 원본, 사업자등록증  신청서 (확정일자 신청겸용 서식) , 건물의 일부시 해당도면 

    기존 - 임대차계약서 원본, 사업등록증 원본, 사업자등록증 정정신고서 (확정일자 신청겸용 서식), 건물 일부시 해당도면

 

최우선변제권이란 

 상가임대차법상 최우선변제권은 임차인이 건물인도 + 사업자등록이라는 대항요건만 갖추면 생기는 것으로 임차목적물이 공매나 경매등에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 보증금 중 일정액을 타 권리자보다 최우선하여 배당받을 수 있는 권리를 말한다. (확정일자 없어도 됨)  최우선변제권은 임차보증금이 소액환산보증금일 경우에 해당되고, 이 소액보증금 범위는 상가건물 임대차보호범에서 정함. 이 기준을 넘으면 최우선변제권 해당 없음. 또한 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받음(상가건물 임대차보호법 제14조)

   아래의 표에서 기준시점은 근저당이 실행된 기준시점이며, 적용 범위는 환산보증금이다

   예를 들면 19년 이후 근저당기준  환산보증금 6.9억원 안에서 5500만원 이하 보증금에서 일정범위인 1900만원까지 최       우선변제 대상이다.

 

최우선변제 범위 (인터넷 등기소 참조)

 

    최우선변제 범위와 조건들을 잘 보시고 가게를 얻거나 할 때 미리  도움이 되시길 바랍니다