상가임대차법상 대항력

 대항력이란

  

  상가임대차법 제3조 1항은 '임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인 건물의 인도와 부가가치세법 제8조 소득세법 제168조 또는 법인세법 제 111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 '제3자에 대하여 효력이 생긴다'고 규정하고 있는데, 이 이야기 즉슨 제 3자에 대하여 대항력이 있다는 의미이다. 

  제3자에게 대항력이 있다는 의미는 임차인 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있다는것이다. 즉 임차인이 임대차계약을 체결하지 않은 새로운 건물주에 대하여 임차인으로서 권리를 주정할 수 있는 힘이 대항력이라 할수 있다.

   따라서 임차인은 임대차 계약기간 동안은 건물주가 바뀌더라도 임차권자로서 지위를 유지하여 임대차 계약기간 동안 거주 할 수 있음은 물론 임대차게약기간이 끝나더라도 보증금을 반환 받을 때 까지 계속 거주할 수 있다.

 

대항력 요건

  

임차인의 대항력 요건은 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 경우이다. 그리고 대항력은 요건만 갖추면 되고 확정일자의 유무와는 상관이 없다.

 

 상가건물의 인도

 건물의 인도란 점유의 이전을 말하는 것으로 점유의 이전이란 건물에 대하여 가지고 있는 사실상의 지배를 이전하는것을 말한다. 점유의 이전은 현실의 인도는 물론 간이인도,점유개정에 의한 인도, 목적물반환청구권에 의한 인도도 포함된다.

 

 현실의 인도 

  현실의 인도란 건물주가 건물에 대하여 가지고 있는 사실상의 지배를 임차인에게 현실적으로 이전하는것을 말하는데, 예를 들면 출입문의 열쇠를 건네 받은 경우도 현실의 인도라고 할 수 있다.

 

 간이인도

  간이인도는 임차인이 이미 건물을 점유하고있는 경우 임대인과 임차인의 의사만으로 건물을 인도받는것을 말한다.

 

 목적물반환 청구권에 의한 인도

  제3자가 점유하고 있는 임차건물에 대한 임차권을 양도하는 경우, 양도인이 그 제3자에 대하여 가지는 반환청구권을 양  수인에게 양도함으로써 건물을 인도하는것을 말한다.

 

 점유개정에 의한 인도

 상가건물 소유자가 점유하여 소유하던 건물을 매도하면서 매수인으로부터 당해 건물을 임차하는 경우를 점유개정에 의한 인도라고 말할 수있다.

 

사업자등록 

 

  사업자란 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말한다 (부가가치세법 제2조 1항). 사업자는 개인이나 법인뿐만 아니라 비법인 사단,재단도 포함되는 개념임.

 

 사업자등록

  사업자등록이란 과세업무를 효율적으로 처리하고 납세의무자의 동태를 파악하기 위하여 납세의무자의 사업에 관한 일련의 사항을 사업장 관할 세무서 사업자등록부에 등재하는것을 말한다.

 

대항력 효력 발생 시기 

 

 발생시기 

  대항력의 효력은 건물인도와 사업자등록이라는 2가지를 모두 갖추고, 2가지중 늦게 갖춘 날의 익일에 그 효력이 발생한다. 즉 대항요건을 갖춘 다음날에 발생한다.

 

 존속요건

  건물의 인도와 사업자등록은 대항력 취득요건이자 존속요건이다. 즉 대항력을 주장하기 위해선 이 요건들을 계속 유지해야한다. 

 

대항력 구비에 관한 유의사항

 계약서와 공부 일치 여부- 건축물 소재지가 등기부등본, 임대차계약서와 불일치시  , 임대차계약 내용 변경 될시  모두 사업자등록증 정정신고를 해야 대항력에 대해 주장이 된다.

 

대항력의 확대 적용

 2015년 5월13일 개정된 상가임대차법은 지역별 환산보증금을 초과한 상가임대차에도 모두 대항력을 인정하도록 개정하였다. 다만 지역별 환산보증금을 초과하는 상가임차인의 대항력 적용은 2015년 5월 13일 상가 임대차번 개정 이후 체결한 임대차나 갱신에 합의 (묵시적갱신 포함)한 임대차만 해당된다. 즉 소급효가 없다 그 이전에 체결은 해당이 없다. 

( 현재 서울은 환산보증금 9억 )