재개발이란

재개발이란

 기존의 주거환경이 낙후된 지역을 전부 밀어버리고 도로, 상하수도, 주택 등을 새로 지어 주거환경과 도시미관을 바꾸는 사업을 말합니다.  흔히들 아시는 재건축과 구분해 보면 재건축은 건물을 부수고 새로 올리는 것이고 재개발은 그에 더해 새로 SOC까지 만드는 것이라고 보시면 됩니다.

  더 자세히보면

   재개발은 노후도 (구역 내 노후 건축물의 수가 전체 건축물의 2/3 이상)와 주택접도율 (폭 4m 이상 도로에 접한 주택의 비율). 재건축은  지은 지 30년 경과된 곳, (리모는 15년) , 안전진단 통과 필요 (안전진단도 예비와 정밀로 나눠지고, 결과에 따라 통과가 안될 수 있다)

 

  또한,재개발을 대단위로 묶어서 진행하면 뉴타운 사업이 된다. 엄밀히 말하자면 뉴타운도 여러 개의 재개발·재건축사업 단위가 모여 이뤄진 커다란 재개발 단위다. 일반적인 재개발, 뉴타운사업은 지자체와 주민의 필요에 따라 광역적인 틀에서 기반 시설 등을 기부채납하나 (임대동이나 공원화),  신속통합기획이나, 공공 재개발 같은 것은 기부채납등과 같은 부분에서 더 내어주고,  용적률이나 진행속도등을 시행사 쪽에서 더 받아내는 것이라고 보면 됩니다.

 

정비사업(재개발( 순서도)

위 순서도가 전체 순서이고, 짦게 보면  정비구역 수립-> 조합설립-> 사업시행-> 관리처분-> 입주-> 조합해산  보시면 됩니다.    각 단계에 대해 알아보면 

 

 기본계획정비 수립

 특별시장, 광역시장, 특별 자치시장, 특별자치도지사 또는 시장은 관할구역에 대하여 도시주거환경정비 기본계획을 10년 단위로 수립합니다
  도시 및 주거환경 정비법 제 77조를 보시면 정비 사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조 제2항 고시가 있는 날 또는 시, 도시자가
 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비 구역 지정 고시 전 따로 정하는 날의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양 받을 권리를 산정한다라고 나와 있습니다 

정비 구역 지정 
 시군청장은 노후불량 건축물이 밀집하는 구역의 구체적인 개발계획과 내용을 결정하는 정비계획을 수립해야 합니다.
정비구역이 지정되면 주택재건축 대상 구역의 위치, 면적이 확정되고 토지 등의 소유자 범위가 확정됩니다.

조합설립 추진위원회
  조합 설립을 위한 재건축 조합설립 추진위원회가 설립되어 조합설립 위한 준비를 합니다
조합은 토지 등 소유자의 과반수 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상 위원으로 추진위를 구성합니다

 조합설립인가 
  조합은 주택 재건축사업의 원칙적 시행자로 정비사업에 관한 권리와 의무의 주체가 됩니다.

  재개발 토지등 소유자 3/4이상 + 토지 면적의 1/2 이상 동의 / 재건축 토지등 소유자 3/4 이상 + 동별 구분 소유자 1/2 이상+ 토지면적 3/4 이상 동의

사업시행인가
 재건축 조합은 조합총회를 통해 시공사를 선정하고, 조합이 추진하는 정비사업 관련된 내용 (사업시행계획서)를 시군구청장에게 인가를 신청하는 단계 입니다
사업시행인가가 이뤄지면 본격적인 사업이 진행됩니다

감정평가 
 감정평가는 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 구청자이 추천하는 감정평가업자 2인이상 평가한 금액을 산술평균하여 재개발 사업 시행 이전 주택 
또는 상가의 부동산 가치가 금액으로 산출됩니다.
      

     조합원 권리가액 = 감정평가금액 X 비례율

           (보통 비례율 100~130을 나오는데, 과거에는 150을 했었던 경우도 있는데 최근에 보기 어렵다고 합니다)
       * 위 비례율값은 추정이므로 정확한 것은 진행이 되어야 압니다 , 또한 비례율은 종전, 종후 가격을 비교한 것이라고

         보시면 됩니다
            비례율 = 재개발 완료 후 주택과 대지의 총 가액- 총 사업비) /100

      * 조합원 재개발 매물을 구매할 때  권리가액이 나와 있는데 , 이것을  조합원 분양가에서 빼면 나머지가 실입주에 필요          한 돈이라고 보시면 됩니다

관리처분인가 
 토지 등 소유자가 취득하게 되는 건축물과 대지지분에 대해 정산 받거나 납부할 금액이 얼마나 되는지를 결정하는 단계 입  니다. 이 단계에서 종전토지 가격산정, 분양기준가액 산정, 비례율 산정, 청산액의 징수 및 지금 등 중요한 부분들이 산정됩니다

준공인가 (입주)
   건축물이 신고한대로(사업시행인가난것) 과 같이 이행되고 규정에 적합한지 확인하는 단계입니다.


조합해산(청산)
  분담금을 내거나 환급금을 돌려받는 등 정산을 완료하는 단계입니다.

     이 글을 보시는 부분들도 아시겠지만 투자 관점에서 보면 뒤로갈수록 리스크는 줄고 수익률도 적어지게 되며, 반대로 처음에는 리스크도 높고, 수익률도 높아지게 됩니다.  따라서, 본인의 상황(예산)과 예측 (분석-가능성여부)를 잘하여서 삶이 윤택해지는 지름길로 가시는데 재개발 투자가 도움이 되시길 바랍니다