건폐율과 용적률

 건폐율

  건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적 (대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말합니다. (건축법 제55조) 즉 얼마나 빽빽하게 지을 수 있는가 또는 넓게 지을 수 있는지로 보시면 됩니다.

  예를 들어 건폐율이 40%인 아파트 와 건폐율이 15%인 아파트는 비교해 보면 동간간 격이 건폐율이 15% 더 넓고, 녹지 면적도 넓은 것을 알 수 있습니다.

건폐율 설명

 

 이러한 건폐율은 용도지역에 따라 제한이 있습니다. 상세한 규정은 아래 표를 보시면 됩니다

 아파트와 같은 공동주거시설은 제2종 ,제3종 일반주거지역에서 건축되기 떄문에 60~50%이하를 유지 한다고 보시면 됩니다. 참고로 아파트는 5층이상되는 건축물을 통칭하며, 전용주거지역은 단독주택이나 5층이 안되는 다세대,다가구 주택과 같은 곳들이라고 보시면 됩니다.  반면에 도심지에 가보시면 높은 빌딩이 빽빽하게 있는것들을 보실 수 있는데, 이것도 일반적으로 도심지는 상업지역으로 80~90%에 건폐율을 가지고 있기 때문이라고 보시면 됩니다.

 한편, 아래표에 이하로 나와 있는것은 시.도 조례에 따라 그 값이하에서 정하고 있기 때문입니다.

 

도시지역	주거지역	·제1종 전용주거지역: 50퍼센트 이하  ·제2종 전용주거지역: 50퍼센트 이하  ·제1종 일반주거지역: 60퍼센트 이하  ·제2종 일반주거지역: 60퍼센트 이하  ·제3종 일반주거지역: 50퍼센트 이하  ·준주거지역: 70퍼센트 이하
	상업지역	·중심상업지역: 90퍼센트 이하  ·일반상업지역: 80퍼센트 이하  ·근린상업지역: 70퍼센트 이하  ·유통상업지역 : 80퍼센트 이하
	공업지역	·전용공업지역 : 70퍼센트 이하  ·일반공업지역: 70퍼센트이하  ·준공업지역: 70퍼센트 이하
	녹지지역	·보전녹지지역: 20퍼센트 이하  ·생산녹지지역: 20퍼센트 이하  ·자연녹지지역: 20퍼센트 이하
관리지역		·보전관리지역: 20퍼센트 이하  ·생산관리지역: 20퍼센트 이하  ·계획관리지역: 40퍼센트 이하
농림지역		·20퍼센트 이하
자연환경보전지역		·20퍼센트 이하

 

용적률

 

 용적률이란  대지면적에 대한 연면적 (대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들면적의 합계)의 비율을 말합니다.  용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용 면적 (해당 건축물의 부속용도일 경우만)으로 쓰는 면적, 주민공동시설면적, 초고층의 피난안전구역은 제외합니다. 

 따라서 용적률이 높다는것은 높이 높다고 볼 수 있다는 이야기가 되며 이 용적률 또한 건폐율과 마찬가지로 용도지역에 따라 그리고 시도조례에 따라 상이합니다

용적률 설명

 

제1종전용주거지역 : 50% 이상 100% 이하
- 제2종전용주거지역 : 100% 이상 150% 이하
- 제1종일반주거지역 : 100% 이상 200% 이하
- 제2종일반주거지역 : 150% 이상 250% 이하
- 제3종일반주거지역 : 200% 이상 300% 이하
- 준주거지역 : 200% 이상 500% 이하

- 일반상업지역 : 300% 이상 1천300% 이하

- 근린상업지역 : 200% 이상 900% 이하

- 유통상업지역 : 200% 이상 1천100% 이하

- 전용공업지역 : 150% 이상 300%이하

- 일반공업지역 : 200% 이상 350% 이하

- 준공업지역 : 200% 이상 400% 이하

 

 

 알아본 것 같이 용적률과 건폐율은  건축이나 토지 개발을 할 때 필수로 검토하는 요소 이며, 아파트나 빌딩을 매수할 떄에도 해당 건물의 용도지역과 그에 따른 최대 용적률과 건폐율을 알고 있으면, 추후에 아파트나 빌딩을 재건축을 할떄 수익률 계산하는데 도움이 되고, 토지를 매수하여 개발을 하려 할때도 해당 용도지역에 따른 건폐율과 용적률을 알고 있다면 어떤 토지를 어떻게 사서 어떤 건축물을 올릴까에 대한 답을 쉽게 구할 수 있습니다. 즉 개발 사업을 할때 기본이 되는 요소라고 볼 수 있습니다.  특히 일반인들에게는 아파트 재건축에 대한 관심이 많은데 이 두 가지 부분은 반드시 아셔야 현재 건폐율과 용적률 대비 얼마나 더 지을 수 있을지를 가늠할 수 있으므로 이것을 아는 것은 기본적인 재건축 투자에 대한 상식이라고 보시면 됩니다.