차임증감청구권

차임증감청구권

  

 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있습니다.

 

일부멸실등과 감액청구 해지권 

 

  임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타 사유로 인해 사용 할 수 없을 때 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을  청구할 수 있다. 멸실 기타 사유로 인하여 사용할 수 없는 경우 (일부 멸실이라도 그걸로는 수익실현 못하면) 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법에서의 차임증가청구권

  

   당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차 주택에 관한 조세 , 공과금, 경제사정 변동으로 적절하지 못할 때 장래에 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만 증액은 대통령령으로 정해놓은 기준을 초과하지는 못합니다 (상가나, 주택 모두 동일합니다). 이 기준은 약정한 차임 등의 1/20(0.05 즉 5%) 의 금액이고 이를 초과하지 못합니다. 또한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 상가도 내용은 동일합니.

  다만 청구가 가능하 것이지 임차인이 지금 할 의무는 없습니다. 즉 협의 사항입니다. (5% 이내에서 협의)

 한편, 상가임대차법 적용을 받는 임차인이 아무런 조치 없이 그냥 임대인과 재계약하거나 합의에 따라 상가임대차법 한도를 초과하는 계약은 유효하다 (대판 2014.2.13 선고 2013이다80481) 고 대법은 판단하였습니다 다만 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였음에도 약정으로 한도를 초과하는 차임을 지불하였다면 초과하는 부분은 부당이득으로 임차인에게 반환해한다고 대법원 판단하였습니다. (대판 2014.4.30 선고 2013다 35115) 끝으로 차임증감청구 효력발생시기는 형성권으로 차임등 증감청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 효력이 발생합니다. 

 

 차임 또는 보증금 5% 인상 

 

  월차임만 있는 경우와 보증금만 있는 경우는 각각 5% 인상을 하면 됩니다.

   예를 들어 1억이면 5% 인상해서 1억 5백 , 월세만 100만원이면 5% 인상 해서 105만 원입니다.

 보증금과 차임이 같이 있을 때에 월세만 인상하는 경우는  5% 인상은  환산보증금으로 계산합니다.  

   예를 들어 보증금 5천만 원 월세 300만 원인 경우  환산 보증금은 3억 5천만 원입니다. 따라서 여기서 5% 이면

   1750만 원이고 이를 더하면 3억 6천7백50만 원입니다. 

     여기서 월세만 올리게 되면 보증금 5천을 제외한 3억 1천7백50만 원 이므로  17만 5천 원 상향이 가능합니다.

     수식으로 다시 표기하면

        5000 + (3,000,000 *100) = 350,000,000 (환산보증금) , 5% 인상 시 350,000,000 * 0.05  = 17,500,000 (인상분)

        350,000,000 + 17,500,000 = 367,500,000  - 50,000,000 (기보증금)  = 317,500,000 (보증금제외금액)

         317,500,000/100 = 3,175,000만 - 3,000,000원 (기존월세 ) = 인상분 17만 5천 원 

     

     끝으로 보증금과 차임이 있을 때 각각 인상한다고 하면 각각 5% 인상분을 계산하면 됩니다.

       보증금 5천에 월세 300만 원 이라면  보증 5000만원 5% 인상해서 5250만원, 월세 300만원 5%인상 해서 315만 원 

       5000/300 --> 5250만 / 315 만원으로 됩니다