권리금이란

 권리금이란

  상가건물임대차보호범 제10조의 3에 따르면, 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가  영업시설, 영업상 노하우, 거래처, 위치에 따른 이점등을 양도하거나 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전의 대가를 말하며, 권리금계약은 신규임차인 (매수인, 권리금지급자)이 기존 임차인 (권리금 받는 자)에게 권리금을 지급하는 계약을 말합니다.

 

  권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 건물의 범위

 

 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차 건물의 범위는 사업자 등록의 대상이 되는 건물이며, 사업자 등록의 대상이 안될 경우 권리금 보호규정에 적용대상이 되지 못합니다. 

  

  권리금 규정 적용 대상 임차인 

   

  2015년 5월 13일 상가임대차법 개정 당시 존속 중인 모든 상가 임차인 적용된다라고 되어 있습니다. 이미 종료된 임대차가 아니라면 개정 전 임대차계약이라도 권리금 보호를 받을 수 있습니다.

  한편  2019년 5월 16일 대법원 판결에 따르면, 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회 보호의무를 부담한다고 나왔습니다.

 즉 계약갱신요구권 보장과 권리금회수청구권이 별개라는 점, 기간이 연장되어도 권리금회수청구권을 사용할 수 있다는 것입니다. 그리고 2018년 상가임대차법개정으로 5년에서 10년으로 갱신요구기간이 연장되어, 임차인은 10년간 장사를 하실 수 있고, 10년 경과 후에도 권리금회수청구권으로 세입자로부터 소개받은 다른 임차인을 받아 드릴 수밖에 없게 되었습니다.

 

권리금 보호

 

권리금 보호 방식 

 

  임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하고 이를 위반할 시 임차인이 받은 손해를 임대인이 배상하도록 하는 방식으로 권리금을 보호 하고 있습니다.  일례로 정당한 사유 없이 임차인이 소개하는 신규임차인과 임대차계약을 거절할 수 없습니다. 

 

손해배상 청구 

 

  요건은 임대차 기간 종료 6개월전부터 종료 시까지 정당한 사유 없이 신규임차인에게 권리금 받는 것을 방해하는 경우 임대인에게 손해배상 청구 할 수 있으며, 청구 시기는 임대차 종료 후 3년 이내 손해배상 청구가 가능하며, 3년 후에는 소멸시효가 완성됩니다. 입증책임은 임차인이 임대인에 의해 방해받았다는 것을 입증해야 합니다.

 손해배상금액은 신규임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금액과 임대차 종료 당시 국토교통부 기준에 의해 감정평가된 권리금 중 낮은 금액이 손해 배상 금액이 됩니다.  이때 감정은 법원이 정하는 감정인이 국토부장관이 고시한 기준에 따라 결정하게 됩니다.

 

 

 권리금 회수 방해 행위

 

상가임대차법 제10조의 4에서는 임대인은 임차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시 까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 받는 것을 방해해서 아니 된다라고 규정이 되어있습니다.

  

  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터           권리금을 수수하는 행위

  2.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

  3.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의         부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 (합리적인 범위는 가능하다)

  4.그밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

     

 한편, 상가임대차법은 임차인 보호와 더불어 임대인의 영업 변경권도 보호해주어야 한다고 한다. 따라서 임대인의 업종과 관련된 요구가 인근 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려해 합리적 법위를 벗어났다고 볼만한 사정이 없다면 신규임차인과 업종변경에 따른 계약을 거절할 수 있다.  

 

임대인의 신규임차인과 계약을 거절할 정당한 사유

 

임대인은 상가건물 임대차보호범 제10조의4 제2항에 의해 정당한 사유가 있다면 신규임차인과 계약을 거절할 수 있다. 

 

  1.차임을 지급을 자력이 없는 경우 

  2.임차인이 주선한 신규임차인이 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가         있는 경우

  3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우 

    즉, 임대인이 본인이 직접 사용을 이유로 임차인이 주선한 신규임차인과 계약을 거부할 수없다. 단 비영리 목적으로 1년      6개월 이상 사용한 경우라면 거절할 수 있다. 이때의 1년 6개월은 연속적인 기간입니다. 만일 임대인이 비영리 한다고          거절하고 영리 목적으로 사용 시 손해배상 책임이 발생합니다.

  4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리를 지급한 경우 

 

권리금 보호규정 적용 제외 경우

유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모 점포의 일부 (전통시장제외)

 (*대형마트, 복합쇼핑몰, 지하상가 내 등과 같은 곳들)

임대차 목적물인 상가건물이 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재사 및 물품관리법에 따른 공유재산인 경우

 (*철도역사나 공공기관이 운영하는 상가)

 임차인이 3회 이상 차임을 연체하는 경우