계약갱신요구권

계약갱신요구권

계약갱신요구권에 대한 규정은 민법과 상가임대차법에 규정에 되어 있는데, 상거임대차법상 계약갱신요구권은 영업을 위하여 임차인이 시설비나 인테리어 비용을 들인 경우와 전 영업자에게 권리금을 주고 인수한 경우에 일정한 기간만큼(10년) 영업을 하여 시설비나 권리금을 임차인 회수 할 수 있게 해주는 권리입니다.

계약갱신요구권 행사 요건

계약갱신요구 기간과 방법

임차인은 임대차기간 만료 되기 6개월부터 1개월 까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구하여야 한다. (*주택임대차는 6개월~2개월 전 2020년 12월 10일 이후 계약건) 요구는 서면이나 구두로 할 수 있고, 대리인에 의하여도 할 수 있습니다. 만약 이 기간에 계약갱신요구를 하지 않으면 묵시적 갱신이 된다.

묵시적 갱신은 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우 임대차기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다 (상가건물 임대차보호범 제10조 4항)

주택의 경우도 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다.( 주택임대차보호법 제6조 제1항 및 부칙, 법률 제17363호, 2020,6,9 제2조)

참고로 상가임대차보호법 10조에 따르면, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

계약갱신거절 사유

임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 상가임대차법에서 8가지로 규정하고 있다.

(주택도 동일, 차임 2개월 연체만 다름)

1. 3기의 차임을 연체한 사실이 있는 경우 (월세 3번 안 낼 시)

3기의 연체는 연속하는 경우뿐만 아니라 전체적으로 3번 연체 시 해당됨. 즉 연속적이던 비연속적이던 3회 미납 시

거절 사유가 된다는 것) * 주택은 2기 연체

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

임차인이 서로 약속된 업종이 아니라 다른 업종으로 영업한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

임대인이 임차인에게 시설비나 권리금 등을 지급하면서 당사자간 임대차계약을 종료하기로 합의를 본 경우

4. 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

즉 임차인이 임차한 상가의 일부나 전부를 임대인 동의 없이 빌려주는 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중과실로 파손한 경우

임차인은 계약이나 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용도에 따라 사용, 수익 해야 하고, 선량한 관리자 주의로 보존할 필요가 있음에도 불과하고 고의나 중과실로 상가를 파손하였을 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우

임차건물에 전부가 멸실될 시 임대차계약은 종료하고 귀책사유에 따라 손해배상한다. 일부가 멸실될 경우에도 임대인은 거절할 수 있고, 귀책사유에 따라 손해배상 하게 된다

7. 임대인 다음 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요시간 등을 포함한 철거 or 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고

계획에 따라 이행하는 경우. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고 우려가 있는 경우. 다른 법령에 의하여

철거 or 재건축되는 경우

8. 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임차건물에 대한 선량한 관리자 주의 의무 위반, 건물의 용도 준수에 위반, 임대인의 보존행위를 방해한 경우

계약갱신요구권 행사 효과

갱신되는 임대차기간

임차인이 계약 갱신 요구권을 행사하면 전 임대차 조건과 동일하게 보는 것으로 규정되어 있음으로 , 임

대차 기간은 같습니다. 또한 갱신에 의한 임대차기간 중에 임대인은 계약해지를 할 수 없습니다

갱신되는 경우 월차임 증감

상가임대차법에 의하면 임차인이 갱신요구를 할 경우 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 규정되어 있습니다. 그 범위는 연 5% 이내 임대로 인상을 임대인이 요구할 수 있으며, 이는 임의규정으로 협의를 해야 합니다. 추가로 전차인 (전대차를 한 사람)중 임대인 동의를 통해서 전차한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 요구할 수 있습니다. (상가임대차법 제13조 2항)

주택도 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다. 또한 조건은 기존과 동일하게 되며 증감범위도 5% 이내로 동일합니다.

상가와 주택 임대차 계약갱신 요구권과 거절 사유 그리고 묵시적 갱신에 대해 알아보았습니다. 임차인으로서의 권리를 잘 챙기셔서 도움이 되시길 바라며, 임대인 분들도 거절 사유에 해당되는지 언제 임차인에게 갱신요구를 요청할 건지 미리 알아두고 임대사업을 하시는데 도움이 되셨으면 합니다.