재건축 파헤치기

재건축은 기존에 있는 주택을 허물고 세로 짓는 것을 말합니다. 참고로 리모델링은 뼈대는 남겨 두고 그 외부분을 다시 만드는 것을 말합니다.  재건축은 시행을 조합원들 즉 거주민들이 하는것므로 일반적으로 민간에서 하는 사업이 많습니다. 

 참고로 재개발과 재건축을 혼돈하시는분들은 이제 없겠지만 재개발은 낡은 주택들을 (노후도가 높은) 부수고 넓은 범위에서 주변 인프라 개발과 함께 새로 짓는 것이고, 재건축은 해당 단지나 근처의 단지들이 합쳐서  해당 단지들만 새로 부시고 올리는 것입니다. 

 

재건축 절차 과 안전진단

 

 재건축은 기본적으로 준공 후 30년이 된곳이어야 하고 주민들의 동의가 75% 이상 되어야 합니다. 이 부분들을 바탕으로 기본계획을 세우고 , 안전진단을 거쳐 사업시행 인가가 나고 관리처분계획인가를 거쳐 철거 후 시공을 하고 입주 후 조합청산을 마무리로 끝나게 됩니다. 여기서 모두들 아시는 것처럼 안전진단이 재건축 진행에 있어서 키가 되는데 안전진단 판정을 D이하로 받아야 진행이 가능하고 A~C는 재건축 사업이 불가합니다. 재건축조건이 올해 들어 변화가 있었는데, 구조안정성 점수 부분이 내려가고 주거환경과 설비 노후도의 점수 부분이 올라간 것을 아래 그림을 보시면 아실 수 있습니다.

 여기서 안전진단도 예비안전진단을 거쳐 정밀 안전진단 1,2차을 진행하게 되는데, 각 단계에서 D이하를 받아야 진행이 가능합니다.   

 

재건축 절차 출처 생활법령 홈페이지

안전진단 기준 출처 국토부

초과이익 환수제

 조합청산 시 정산을 하게 되는데, 말그대로 사업진행에 들어간 비용과 분양수입 등을 계산하는 자리입니다. 여기서 얻어지는 수익으로 초과이익환수제에 따라 세금으로 내야 하는데 현재 3천만 원까지는 면제이고 그 이후부터는 금액에 따라 율이 달라지게 되는데 3천만~5천만 10%, 5천만~7천만 20%, 7천만~9천만 30%, 9천만~1억 1천만 40% , 1억 1천만 초과는 50%를 세금으로 내어야 합니다. 참고로 이 부분이 재개발과 재건축의 큰 차이중 하나입니다.

 여기서 기준은 추진위가 승인된 날이 되며  준공인가일을 종점으로 계산을 하게 됩니다.

 < 종료시점의 주택가격 - (개시시점의 주택가격 + 개발비 +주택가격 상승비용 등) = 초과이익 >

 

리모델링 아파트 사업 절차

 리모델링 사업은 재건축과 달리 기준 연한 15년이면 되며, 수평증축은 C등급, 수직은 B등급을 나와야 진행이 가능하다는 차이가 있습니다. 절차는 기본계획을 수립하고 , 조합설립 후 안전진단을 거쳐 행위허가를 받고 이주 후 시공을 하고 입주를 하고 조합청산을 거치는 순서로 진행됩니다. 그리고 여기서 수평증착은 말 그대로 평면도를 늘려서 짓는 것이고, 수직증축은 기존 건물 위에 2~3개 층을 더 올리는것을 말합니다.  아무래도 그러다 보니 보통 리모델링 사업을 하는 아파트의 평면도를 보면 직사각형의 형태가 많이 나옵니다. 즉 구조적인 부분에서 큰차이가 나지 않습니다. 예를들어 2베이면 2베이에서 늘려진 형태 또는 3베이면 그 상태에서 위아래로만 늘려지는 형태가 된다고 보시면 됩니다.  수직증측은 15층 기준 15층 미만 아파트는 2개층 15층 이상 3개층을 증축할 수 있습니다. 

리모델링 절차와 재건축 절차 비교 23.7월부터 서울시도 조합설립 후 시공사 선정으로 바뀜  출처 한국경제신문

 

재건축 아파트 투자 시 볼 부분

 재건축 사업을 투자 관점으로 보면 수익을 어떻게 많이 남길 것인가에 대해 질문해 보면 답이 나옵니다.  기존에 있는 이 아파트가 재건축을 해서 수익이 내려면 기본적으로 더 많은 동, 높은 층을 적응 비용으로 만들 수 있으면 됩니다. 

 즉 지난번 설명드렸던 건폐율과 용적률이 낮고, 해당 지역이 3종 주거지역이고, 대지지분이 많은 곳들 그러면서 주변에 인프라가 잘 갖춰진 곳들을 각자 자금 상황에 맞춰서 찾아보시면 됩니다. 보통 재건축을 앞두고 있는 아파트들은 실거주하기에는 낡은 경우가 많아 전세가가 낮으며 만약에 해당 아파트가 재건축 대상으로 유망해서 투자자가 많이 들어가면 매도가와 갭이 많이 벌어지게 되는데 이때는 기대 수익과 (주변 아파트들 중 신축이 있다면 그들과의 가격차 이는 입지에 따라 달라지게 됩니다) 비교를 하셔서 수익이 남을지 그냥 실거주 정도의 가격일지를 판단해서 결정하셔야 합니다. 

 

리모델링 아파트 투자 시 볼 부분

 리모델링 아파트는 수직증축을 해도 3층 밖에 늘어나지 않으니 기본적으로 별동을 지을 수 있는 공간이 넓은 건폐율을 좀 더 따지게 됩니다. (수직증축 허가가 더 난이도 있으므로)  따라서 건폐율이 낮은 곳이나 지하주차장이 있는 곳 (공사비절약) 위주로 찾아보시고 결정하시면 될듯합니다. 

 

마치며

 대한민국은 OECD가입국가이고 전 세계적으로 봐도 어느 정도 사는 나라?라고 할 수 있는데 , 그에 따라 시민들도 주거환경이나 심미적인 부분 시설편의성등에 대한 요구도나 선호도가 높아지게 되어 단순히 건물이 낡고 부서질 때가 되어야 재건축을 하는 게 아니라 앞서 열거한 부분들로 재건축을 진행하는 경우가 많이 지는 것으로 생각됩니다.  또한 사람들은 기존에 인프라가 구축되고 직장이 있는 도심에 살고 싶어 하는 경향이 높은데 현재 나대지(빈 땅)이 부족한 상황에서 공급을 이끌어 낼 수 있는 것은 재건축이 좀 더 중요도가 높다고 생각은 됩니다.

 하지만 현재 금리 인상, 인건비 인상, 자재비인상, 분양가 상황제, 재건축 초과 환수제등이 걸려 있는 상황이다 보니 재건축 진행이 현재 쉽지 않은 상황입니다. 사람들 수준이 올라가 더 좋은 곳에 살고 싶다고 한들 결국 민간이 이 사업을 하는 것은 수익을 얻고자 함도 있는 것이라 현재 여러 재건축 구역들의 진행이 지지 부진 하고 있습니다. 이로 인해 불리해지는 것은 현재 거주민들이나 실거주를 원하는 분들 일 것입니다. 따라서  사람들이 원하는 집과 위치에서 살 수 있도록 구체적인 제도 개선이 나왔으면 합니다.