부동산 양도소득세 파헤치기

양도소득세란 

 

부동산 양도소득세란 부동산 매도 시 (토지나 건물 등을 유상으로 양도 시) 생긴 소득에 대한 세금을 부과하는 것으로 관할 세무서에 신고 및 납부하는 국세를 말합니다. 현재 양도소득세는 양도소득의 크기에 따라 달라지는 누진세율이 적용되어 있습니다.  또한 개인단위 과세제도가 원칙이라 공유물을 양도하는 경우에도 분배비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 거주자별로 납세의무를 지고, 종합소득, 퇴직소득과 구분하여 과세됩니다. 

  참고로 무상으로 양도하거나, 이혼으로 인해 혼인 중 형성된 재산을 분할하는 경우등은 양도로 보지 않습니다. 

 

양도소득세 계산

  양도소득세는 양도가액 (판금액)에서  (취득가액(살때금액+취득세)+필요경비)을 빼서 나온 양도차익 (실제 매도자가 거둔 수익) 에 장기특별공제 와 기본공제를 빼주면 과세표준이 나오고 여기에 기본세율이나 상황에 따라 + 조정, 투기지역 and 보유 주택 수에 따른 중과세를 더해서 곱해주면 신고할 금액이 나옵니다. 끝으로 여기 납부세액에 10% 만큼 지방세까지 추가로 내면 양도소득세 납부는 완료가 됩니다. 

양도소득세 계산식

경비공제

부동산을 보유 및 거주 하면서 사용된 비용 중 일부는 필요경비로 인정 (자본적 지출만, 부동산가치를 높이는 지출) 되어 그 금액만큼 공제되어 양도차익을 줄 일 수 있습니다.  따라서 아래 항목에 해당되는 것들 진행하셨다면 영수증을 잘 챙겨두시면 좋습니다.  

 필요경비로 인정되는 경우 -   부동산중개수수료, 법무사비, 세무 신고 대행, 인지료 등과 

                           자본적지출 즉 방, 거실 확장비, 창호공사 (베란다 새시) , 보일러 설치  (난방공사) 등이 해당됩니다.  

                    인정 안되는 경우 - 옥상 방수, 싱크대교체, 도색, 벽지, 장판,  보일러 수리 비용 등은 해당되지 않습니다. 

기본세율

  현재 기본세율은 6~45% 까지로 양도차익에 따라 세율이 달리지는 누진세가 적용되어 있습니다.  그리고 만일 보유기간 2년 미만인 경우 양도차익 크기와 상관없이 단일 세율이 적용이 되어 1년미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%가 적용되며, 미등기 주택이나 분양권, 다주택자의 경우에 따라 세율이 달라지니 아래 표를 참고하시면 됩니다.

23년 양도세 기본세율

중과세 

양도세 기본세율에 매도자와 물건지 상황에 따라 중과세율이 붙게 됩니다. 즉 매도자가 주택수가 몇개 인가, 해당 주택들이 조정대상지역인지 유무에 따라 중과세율도 달라지게 됩니다. 

 

 

 

장기보유특별공제

 부동산을 보유 및 거주 (기존엔 보유만해도 되었음) 한 기간에 따라 양도차익에서 공제 즉 과세표준이 줄어드는 것을 말합니다. 그 비율은 8%~80%로 국세청에서 발췌한 아래표를 보면 해당 공제비율을 보유 및 거주 기간 (최소2년이상 거주 or 3년 이상 보유)에 따라 공제를 받을 수 있습니다.  보시는 것처럼 21년 이후 양도분 부터는 이제 거주를 하지 않으면 완벽한? 공제를 받을 수 없는 반쪽자리가 되었으니 주택을 구매하시고 매도하실 분은 아래 표를 참고하시고 계획을 좋을 듯합니다. 참고로 1 주택자 거주 안 하는 사람이 있냐라고 하시는 분들도 게시겠지만, 실제로 주택을 사놓으시고 임대인은 전세나 월세로 사시는 분들도 많습니다. 

 

  

장기보유특별공제율

 

 

가산세

 세무신고 불이행 및 과소 (적은금액으로 신고 시)과 같은 경우 가산세가 붙습니다.

양도소득세 가산세

양도세 비과세

1주택자

 1 주택자가 2년 이상 보유하고 12억 이하인경우 양도세 비과세가 적용 됩니다. (17년 7월 31일 당시 조정대상지역에선 2년이상 거주를 해야 합니다)

일시적 2 주택 

  23년도에 법이 개정됨에 따라 일시적 2주택 상황이 바뀌었는데요, 조정지역 여부에 상관없이 3년 이내 기존주택을 매도하면 해당이 됩니다. 이때 종전주택 취득 후 1년  뒤에 신규 주택을 취득해야만 합니다. 그리고 양도시점에 기존주택을 2년이상 보유 및 거주 (조정지역) 하셔야 됩니다.  즉, 종전주택 취득 후 1년 뒤 신규주택을 취득하고, 이 기존 주택을 2년이상 보유 하시고,  3년이내  매도하면  일시적 2 주택에 해당됩니다. 이 조건을 맞추면 양도세는 비과세를 취득세는 1~3% 일 주택자로서의 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

 양도소득세 계산의 예시

 

  비조정지역 2 주택자가 기존에 주택 2억 2천 구입 (취득세 2천, 중개수수료, 법무사비, 새시비 필요경비 1천 ) 했었고, 보유 2년 6개월 후(비거주) 3억에 양도했다면, 2억 2천에서 취득세와 필요경비를 제외하면 1억 9천이 되고 이를 3억에서 빼면 양도차액은 1억 1천이 됩니다. 다주택 자니까 장특공은 해당 없고, 기본공제 250만만 공제합니다.

(참고로 기본공제는 1년 최대 250만 원이므로 1년에 2건 이상 매도를 하게 되고 250x2가 되지 않습니다.)

  1억 1천에서 250만을 빼면 1억 750만 원이 됩니다.  2년 이상 보유를 했으니 기본세율 적용되어 35% 세율에 기본공제 1544만 원을 적용 받습니다.  3762만원 (만원이하 계산편의상 절삭)이고여기서 1544만원 공제되어 2218만 원(만원 이하 절삭 계산편의상)에 세금을 내야 합니다. 

 

 실거주자 분들이나 투자자분들 모두에게 양도소득세는 기본적으로 알아야할 내용인데요, 참고 잘하셔서 투자계획 또는 매도 계획을 잘 세우셔서 좋은 혜택 받으시길 바랍니다