부동산 PF가 뭐길래

부동산 PF란

 우선 부동산 PF에서 PF는 project financing의 약자로,  부동산개발을 할 때 은행단이 프로젝트의 사업성을 보고 자금을 개발주체(개발업자, 시행사)에게 대출해 주는 것을 말합니다. 여기서 은행단은 보통 단독으로 PF대출을 해주는 경우도 있지만, 여러 은행에서 리스크 분산을 하는 차원에서 빌려주는 경우가 많아 은행단(집단)으로 받습니다. 그래서 개발주체는 이 Project가 종료될 때까지 (즉 분양 완료 후 입주까지) 비용을 대출받고, 이 비용으로 건설 및 기타 사항에 소모하고, 분양이득으로 이자 및 원금을 갚는 시스템이라고 생각하시면 됩니다. 

 이 부동산 PF는 브리지 대출과 본 PF로 나눠질 수 있는데, 브리지 대출은 project 초기에 토지를 확보할 때 받는 대출을 말하며, 이후에 건설등 진행에 관련된 기반 비용은 본 PF로 불립니다.  부동산 개발주체는 대출을 받을 때 project 회사를 설립해서 그쪽으로 자금 및 project 운용하게 되는데 이 회사 바로 SPC입니다. 그리고 대출을 실행을 위해 SPC회사는 채권을 발행을 하게 되는데 이것이 ABCP (asset backed commercial paper)입니다. 증권사등이 이것을 매입하고 투자자들에게 되파는 방식으로 가게 됩니다.

 여기까지가 간단한 부동산 PF , 구조화 금융이고, 여기서 파생되었던 사건들을 보면

 지난 12월에 강원레고랜드 사태 또한 강원도 중도개발에서 세운 SPC (아이원제일차)에서 발행한 ABCP 채권이 만기 도래 시 강원도 중도개발 측에서 갚지 못한다 하여 벌어졌던 사태였었습니다. 

 요 며칠 말이 많았던 새마을금고 사태 또한 이 부동산 PF로 인해 발생된 일이었습니다. 최근에 분양에 어려움을 겪는 현장이 많아서 새마을금고 측에서 자금 회수율이 떨어져 발생된 상황입니다. 은행 측에선 이로 인한 뱅크런 사태를 걱정하고 있는 상황입니다.  ( 뱅크런은 은행에 예금을 맡긴 사람들이 한 번에 인출하여 은행이 자본력이 금감 하여 잘못하면 파산이 될 수 도 있는 상황을 만들 수 있는 일을 말합니다. ) 현재  새마을금고에서는 부실 채권 정리와 정부에는 자구책중 하나로 대응단을 구성하고 해결에 나선 것으로 보입니다.

  끝으로 부동산은 대한민국 전체 경제에서 차지하는 비중이 크므로,  부동산 PF 연체율 상승으로 인한 사태를 정부가 그대로 두지는 않을 것으로 봅니다.  부동산 PF 연체율은 금리와 분양가 상한제 등 현재 규제들이 완화되면 완화될 것이라 보이며, 부동산 PF 대출 시 심사, 조건을 디테일하고 조밀하게 만들고, 인허가 사항도 큰 그림을 그려가면서 속도 조절을 해가면서 한다면 (브리지 대출을 통해 토지 확보 시 인허가사항이 중요합니다.) 부동산 PF 사태로 인한 시끄러움은 덜 나오지 않을까 생각됩니다.

 

부동산 PF 진행 관련 개략도